Hệ lụy của việc đầu tư chọn nhầm sản phẩm không dễ xử lí

Nếu đi đầu tư chỉ quan tâm giá, bị cuốn vào vòng xoáy lợi nhuận, bỏ qua bước phân tích về bài toán thu nhập cho tài sản về mặt lâu dài và dự phòng tình huống thì sẽ rất rủi ro. Điều này đang thể hiện rất rõ với các trường hợp đầu tư đất nền. Rất nhiều nhà đầu tư đang bị “sập hố”, “gánh” cảnh nợ nần do không bán được hàng và phải chi trả tiền ngân hàng tăng đột biến trong giai đoạn lãi suất tăng cao lên đến 16%/năm. Đây cũng là lí do lí giải về nguyên nhân của hàng loạt tin rao “cắt lỗ” sâu và phân tích kĩ thì chủ yếu xảy ra ở các sản phẩm không sản sinh giá trị lợi nhuận.

Có thể thấy rằng, trải qua giai đoạn thị trường đảo chiều thanh khoản, chứng kiến diễn biến và trật tự giữa các dòng sản phẩm, phân khúc sản phẩm trên thị trường có sự hoán đổi vị trí là đang dần làm thay đổi xu hướng đầu tư và cách nhìn nhận giá trị của từng dòng sản phẩm bất động sản.

Đó là, đất nền vẫn là tài sản giá trị nhưng sẽ phụ thuộc vào vị trí. Giá trị của căn hộ cũng đang được nhìn nhận tích cực, không còn quá hà khắc với lối suy nghĩ “ở chung cư là tiêu sản”. Bởi lẽ, trong khi giá đất nền “ăn theo” tâm lí và “nhảy theo con sóng” rất nhanh nên đà trượt sóng cũng tốc độ và sâu không kém, thì giá căn hộ bị chi phối ở nguồn cung, chi phí xây dựng và có tính bền vững ở thanh khoản và giá vẫn giữ được phong độ tăng thêm.

Căn hộ vẫn đứng vững đà tăng giá, sinh lợi tốt

Diễn biến thực tế, từ cuối năm 2023 đến hiện tại, giá đất nền sụt giảm, thì căn hộ lại bật mạnh bất chấp thanh khoản thị trường bị suy yếu. Trong Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường do loại hình này phục vụ nhu cầu ở. Cụ thể, tính từ năm 2015 đến quý 3/2023, tỷ suất lợi nhuận gộp khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm. Tỷ suất này được tính bằng “Tốc độ tăng giá” và “Lợi suất cho thuê”.

Tiếp đó, trong báo cáo này cũng phân tích rằng sau 8 năm, giá chung cư ở TP. Hồ Chí Minh tăng tới 82%. Vì giá căn hộ chung cư ngày càng tăng mạnh, thành ra việc sở hữu 1 ngôi nhà của người trẻ ngày càng khó. Thế cho nên, ở giai đoạn 2024 này vẫn có căn hộ giá tầm từ 1,5 tỷ đồng như dự án chung cư Bình Thắng (Bcons Avenue) lại là cơ hội cho người đang nắm giữ tài chính, mong muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư vừa tích luỹ tài sản vừa có nguồn thu nhập.

Tuy nhiên, ngoài ở, lựa chọ sản phẩm căn hộ nào để đầu tư cũng là câu chuyện quan trọng. Thị trường căn hộ cho thuê đối mặt với nhiều thay đổi sau thời gian bùng phát dịch bệnh Covid và kinh tế giảm phát.

Từ tình hình thực tế, xét về từng loại hình, lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ bình dân lại là loại hình có lợi nhuận đầu tư ổn nhất vào khoảng 4,5 – 4,8%. Sự lệch pha cung – cầu ở thị trường căn hộ khiến phân khúc bình dân đang biến mất, thay vào đó là phân khúc cao cấp, hạng sang lấn lướt.

Nguồn cung căn hộ vừa túi tiền nhỏ giọt

Như các chuyên gia phân tích, nhu cầu tìm thuê căn hộ với mức giá vừa phải đang là lựa chọn với mức giá chào thuê 5-8 triệu đồng/tháng nhưng lượng sản phẩm rao thuê hiện nay trên thị trường chủ yếu là sản phẩm trung – cao cấp với tầm giá thuê rất cao. Đây là yếu tố bổ trợ tối ưu cho dòng sản phẩm “căn hộ vừa túi tiền” có vị trí di chuyển đến trung tâm thành phố thuận lợi.

Phân tích kỹ mới thấy, các dự án có mức giá vừa túi tiền như Bcons Avenue của Tập đoàn Bcons vẫn khẳng định vị thế trước nhu cầu “trường tồn”, bất chấp thị trường mọi thời điểm. Khảo sát thị trường khu Đông TP. Hồ Chí Minh hiện nay nhận thấy rằng, ngoại trừ Bcons Avenue có giá tầm 1,5 tỷ đồng/căn, còn lại các dự án khác đều thuộc dòng cao cấp. Dự án Bcons Avenue tọa lạc ngay mặt tiền Xa lộ Hà Nội, có khoảng cách với quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh là 12km.

Thêm một điều chú ý và tăng thêm sức hấp dẫn cho các dự án phân khúc vừa túi tiền như Bcons Avenue là, theo mô hình nghiên cứu của Savills, tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay, căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là phân khúc bình dân. Song nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng này cũng đang ngày càng hạn chế tại TP. Hồ Chí Minh, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, và chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10km.

Nguồn cung ít nên mặt bằng giá căn hộ tăng. Trong báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra thêm là, giá bán chung cư giai đoạn 2023 – 2026 đã tăng gấp đôi so với giai đoạn 2013 – 2016.

Cụ thể, giá trung bình năm 2013 khoảng 23 triệu đồng/m2, nhưng giá trung bình 6 tháng đầu năm 2024 khoảng 45 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá tầm 1,5 tỷ đồng/căn của Bcons Avenue thì 1m2 cũng đang khoảng 35tr/m2, giá này quả thật không còn tìm thấy trên thị trường, đặc biệt là ở những vị trí đắc địa dọc trục đường huyết mạch giao thương kết nối liên vùng như Xa lộ Hà Nội.